（转自：大公馆）
01
咱们说过好多回了，楼市要是没救起来怎么办？
那就一直救到救起来为止！
文末有当下最真诚的系统性建议，猴儿急的老铁欢迎拿走，不谢…
时间来到2025年年中，新一轮大规模救市潮已经悄悄开始。
这次既有国家部署的集团军作战，又有重磅城市的先遣队作战。
6月13日，国常会关于房地产给出了最新定调并提出具体要求——
要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性；
多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳；
构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。
这里面信息量相当大，从用词的力度上，我们甚至能直接读出态度的严肃性和问题的紧迫性。
大家尤其可以注意以下三点细节：
1）用词力度全面升级
今年4月份的高层会议上，关于房地产问题的用词还是“持续巩固房地产稳定态势”；
而现在的提法则强调“更大力度”和“止跌回稳”，可见市场确实发生了变化。
这次会议大概率只是抛砖引玉，后面会跟着更加具体的落地措施。
2）“去库存”再次站上C位
明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策…更大力度推动房地产市场止跌回稳”。
最通俗的理解就是“去库存”，摸底在于摸清现有库存的去库存难度。
全国商品房待售面积已达7.8亿㎡的历史峰值，不出意外的话，接下来的核心任务就是消化这部分库存规模。
3）再次强调房地产发展新模式
会议再次强调搭建相关基础性制度，这个基础性制度究竟是什么？
结合当前的现实情况与政策导向来看，最简单的理解就是商品房与保障房并重的双轨制模式。
至于原因，咱们之前说得太多了，城市化冲刺阶段既顺应现状，也顺应历史规律。
就在这次国常会召开的前一天，老牌一线城市广州抢跑当了把急先锋。
6月12日，广州发布关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》。
方案中有三点引起了广大网友的围观——
首先，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，更好满足住房消费需求；
其次，推进新开工老旧小区改造、更新住宅老旧电梯、完成城中村改造固投、推进专项借款购买存量商品房作为安置房；
最后，优化公积金政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款…
咱说句大实话，要光是广州一城这么干，这事儿不至于掀起多大水花儿；
目前全国即便是一线城市的限购，走到今天基本上是象征意义大于实质意义。
广州这一把大动作，本质上是充当了新一轮救市的破冰船——
它更像是给这次国常会关于房地产行业的要求部署做了个示范，接下来其它几座一线城市大概率会跟进。
除解除四限外，其它的一揽子政策细节更像是为后面全国范围内的新一轮救市提供了模板。
更直白点说，相当于告诉大伙儿：以后一线城市朝哪儿发力、其它二三线城市朝哪儿发力。
02
本次国常会最新定调，可以被拆解为三个核心要素：
供给侧缩表、需求端减负、制度性更新。
而从广州最新出炉的新政一揽子方案中，我们也能清晰地看到上述逻辑正在被贯彻。
而这仅仅是一个开始，后续更加重磅的还在于“7.30”、“9.30”和年底的一系列重要时间节点，以及在此期间全国各地大概率会跟进的落地措施。
近期国常会之所以将房地产行业放在如此重要的位置上，其关键原因就在于——
近期宏观经济表现有待商榷，且房地产依旧构成核心拖累项。
根据国家统计局发布的数据显示：
2025年1-5月，全国CPI同比下降0.1%，5月CPI同比下降0.1%，已连续3个月负增长。
尽管剔除食品、能源的核心CPI同比出现了0.6%的正增长，但交通通信、家电等耐用品价格指数下跌，显现居民观望情绪浓厚。
PPI方面，2025年1-5月累计同比下降2.6%，其中，5月份环比下降0.4%、同比下降3.3%，降幅较上月扩大0.6个百分点。
与此同时，中国1-5月社会融资规模增量18.63万亿，比上年同期多3.83万亿。
看起来还不错，但结构层面细琢磨一下就会发现——
对实体经济发放贷款增加10.38万亿，同比多增1123亿；
企业债券净融资9087亿，同比少2884亿；
政府债券净融资6.31万亿，同比多3.81万亿。
实体经济融资依旧挑大梁，但政府债券净融资挑起了增长大头儿。
今年1-5月，住户贷款增加5724亿，其中短贷减少2624亿，中长贷增加8347亿。
值得注意的是，居民部门在3月份那波冲高一把之后，在四月份迎来了三项关键数据的集体回落。
进入五月份以后，尽管居民中长贷有所回暖，但三项指标整体与3月份时已无法同日而语；
放在更长维度的时间里纵向对比，当前居民中长贷“仅为近五年同期均值的三成左右”。
经济要健康发展，靠的是稳中有升，而非这种脉冲式表现。
具体情况，大家可以参考下面列表，说了个明明白白——
2024年，全国新建商品房销售面积和销售额分别下降了12.9%和17.1%。
同一时期，全国各地房价也普遍下跌，平均跌幅达到了30%。
2025年上半年，楼市出现了一波震荡修复态势。
克而瑞统计数据显示：百强房企5月销售环比增长3.5%，成交环比4月基本持平。
核心城市开盘去化率延续着高位震荡态势，京沪深等热点城市走出了一波独立行情；
二手房成交增长动能仍旧总体不足，一线城市表现出较强韧性，二三线则分化加剧。
当然，这里面有进入传统淡季之后的季节性回落因素，但近些年的行情反馈也告诉我们：
淡季的惯性有延长加剧的趋势，淡季与旺季的切换在一定程度上的确依赖政策面的强刺激。
房地产如此，消费亦是如此。
对于我们国家而言，一个更为特殊的情况还在于：
宏观上看，房地产绑定了相当比例的上下游产业，直接间接创造的就业约占全社会岗位的1/4，财政税收与土地出让金构成的地方两本账全和它逃不开关系；
微观上看，房地产这一支柱产业的表现对于就业、消费、居民债务有举足轻重的影响，房地产的财富效应和就业效应几乎展现在生活中的每一个细节里。
这是选在此时开启新一轮政策刺激的核心原因。
不过这里需要再强调一遍：
现阶段的救市从来都不是一锤子买卖。
无论是高层会议还是抢跑出政策的城市，扮演的角色本质上都是抛砖引玉。
接下来的敏感时间节点出更详细、落地的一揽子政策以及更多城市扩大响应，才是真正的重头戏。
03
从这个角度看，当前的国常会+老牌一线城市央地组合拳，像极了另一场“5.27”或者“9.24”节点。
对于普通人而言，新一轮救市潮既藏着避坑策略，又藏着掘金策略。
如果你是刚需客：
那大概率会在接下来几个月感受到政策端、信贷端甚至财政端送温暖。
目前许多地方给予了契税减免，买二手房给予增值税减免。
如果不出意外，后面这两项政策不但会在已落地的城市继续执行，而且购房人还能期待更大力度的支持。
首套房首付门槛已经普遍被打到了15%，后续利率在3%上下浮动。
理论上讲，首付压力与利息压力双双减半。
我之所以强调是“理论上”，是因为每家每户收入、债务情况都不一样；
在尚未完全告别脉冲式行情的背景下，量体裁衣依旧适用。
当然，如果你有一份相对稳定的工作，并且有公积金给首付和月供打双重辅助——
那现在不妨密切关注你所在的城市后续落地政策。
如果你是改善党：
当前最重要的任务莫过于抓住当前的换房窗口期。
这里我们就要分两部分来说了。
政策端、信贷端和财政端新一轮一揽子救市措施，对你而言是“逃生许可证”——
赶上脉冲行情到来时的热度将非核心城市、非核心地段、上了房龄的物件清掉；
回笼盘整资金，毕其功于一役，按照“缩量提质”思维买入更加核心优质的资产。
对于这部分朋友而言，接下来最大的参考变量就是：
后续自己所在的城市或自己想要买入的城市会如何跟进新一轮救市动作。
从聚体选盘来看，既然要改善，那就再预算范围内整全套的：
产业面、教育资源、轨道交通配套、开发商品质、物业品质乃至房产品至少要有一半是长板，且尽量不出现短板。
按照以上标准选择标的物，如果你还觉得预算有压力，那不妨换个角度想想首付压力、交易成本、信贷成本的多重减压…
按照相应的比例一除，你会发现预算价差这件事在大多数情况下远没有自己想的那么邪乎。
尤其是在房地产进入存量时代，将现金换成资产的一大前提就是后续流动性。
如果你是投资客：
首先要建立的一个认识就是，无论救市的力度有多大，普涨的行情大概率不会再有。
重点城市、核心地段能够绑定好产业、好书包的好产品（尤其是四代宅）——
长线意义上依旧能实现保值、穿越周期。
目前我们在全国许多热门城市新房市场看到的抢房潮、日光盘重出江湖就是一个缩影。
但对于大多数曾经投资客认为是“退而求其次”的物件来说，买房这件事确确实实已经退化成了消费行为。
所谓“退而求其次”，包括但不限于：
有规划尚没兑现的；
规划兑现周期较长，且目前只有雏形的；
产业、教育、交通三大核心要素有明显瘸腿的；
整体供应量仍然徘徊在高位的；
同级别城市相似区域板块中基本面明显偏弱的；
远离城市发展核心方向的；
当前板块一二手房均价明显低于城市主流价格基准线的；
……
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